Challenges of Commercial Real Estate Management An analysis of the Swedish commercial real estate industry

Sammanfattning: Avhandlingen består av fem artiklar som var och en adresserar ett specifikt område inom förvaltning av kommersiella fastigheter. Det övergripande syftet med avhandlingen är att se till de utmaningar förvaltning av kommersiella fastigheter innebär. De två första artiklarna utgör en plattform för resten av avhandlingen och är en kartläggning av branschen. Artikel I fokuserar på branschens kund och service medvetenhet i deras årsredovisningar. Artikel II är en uppföljande intervjustudie av företagen i artikel I gällande ledningens uppfattning gällande vilka organisations frågor som är av strategisk natur för att leverera god kundservice. Tredje artikeln adresserar kontorsmarknaden och hur fastighetsägarens organisatoriska attribut påverkar annonseringstiden av kontorslokaler. Den testar eventualiteten att internet som marknadsplats för uthyrning av kontor är en så kallad lemons market, där företrädelsevis ”dåliga” objekt marknadsförs. De två sista artiklarna studerar sedan incitament i förvaltningsorganisationen om den bedrivs in-house eller är outsourcad. Den första av dessa två berör specifikt hur incitament för att genomföra arbetsuppgifter regleras och den andra artikeln ser istället till hur beslutsfattaren säkerställer sig information från förvaltningen för att kunna ta väl informerade beslut. I första artikeln får vi med oss att den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige är kundorienterad. Vi kan konstatera att branschen redan före 2004 hade gjort skiftet från produkt orientering till kund/service orientering. Däremot kunde vi inte konstatera att kundfokus hade ökat i företagens årsredovisningar mellan åren 2004-2008. Slutsatsen från artikel II är att oavsett förvaltningsorganisation, in-house eller outsourcad, är argumentationen från ledningen i dessa företag att val av organisering av förvaltningen är bottnad i service leveransen till deras kunder/hyresgäster. Tredje artikeln är ett test av internet som marknadsplats för kontor i Malö CBD där teorin om market for lemons testas. Organisering av förvaltningen var en av kvalitetssignalerna, tillsammans med storlek, kontor på orten och om företaget varit i Hyresnämnden. Slutsatsen är att vi inte kan förkasta hypotesen om att marknadsplatsen är en market for lemons. Slutsatsen från artikel IV och V lyfter fram skillnaden i hur incitament skapar i förvaltningsorganisationerna, då den är organiserad in-house alternativt outsourcad. Förvaltningen i outsourcade organisationer regleras primärt av kontraktet, mellan ägarbolaget och service bolaget som de är anställda av, där det stipuleras när och hur de förväntas leverera såväl information som kund service. Förvaltningen i företagen med in-house förvaltning arbetar istället genom frihet under ansvar där de bedöms genom resultatet av deras service istället för genom checklistor och Job beskrivningar. Oavsett organisering av förvaltningen så finns där inte några monetära incitament för förvaltaren som baseras direkt på deras individuella prestationer.